江苏省南京市房产局


批转市房产局《南京市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法》的通知
市房产局


为了进一步处理私有出租房屋社会主义改造（以下简称“私房改造”）遗留问题，根据国务院《批转国家房产局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》和城乡建设环境保护部《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》、《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的
通知》等有关文件，结合本市实际，制定本实施办法。
一、巩固私房改造成果。根据国家和省的部署，本市自1958年7月1日起进行的私房改造，是城市社会主义改造的一个重要组成部分，凡符合国家和省市有关政策规定已纳入私房改造的房屋，产权一律属国家所有。
二、关于私房改造起点。
（一）私有出租居住房屋改造起点：市区为150平方米以上（建筑面积，含本数，下同）；郊区（县）1963年底前为70平方米以上，1964年10月1日后为100平方米以上。其中，华侨（指私房改造时产权人已具备华侨身份，下同）出租居住房屋的改造起点，市区放宽
50平方米，郊区（县）放宽20平方米。
（二）1963年底前已经实行“两个无起点改造”的不再变动，1964年1月1日后改造的按统一改造起点审核处理。
（三）华侨除出租非居住房已于1963年7月9日前实行无起点改造外，一律不搞无起点改造。
（四）私房主在本市有两处或两处以上的出租房屋，均应合并计算出租面积。
三、私房改造时的下列房屋，可不作出租面积计算：
（一）产权人自住的。
（二）确系产权人空闲、出借的。
（三）1958年以来，因举办街道工业及街道福利事业等需要动员出租的；
（四）产权人自有自用的连家店或小手工作坊用房因联营合作后转为出租的。
（五）完全由产权人自用附属的。
四、关于产权人补留自住房的核定。
（一）私房改造时按照产权人当时家庭的实际情况，已划留自住房的，依据“生不再增，死不再减”的原则，不再变动。
（二）私房改造时，产权人及其直系亲属居住本市，因多种原因，确未划过自住房的，每人可按十平方米增划自住房。
（三）私房改造时，产权人及其直系亲属人在外地，于1966年9月底前户口迁回本市或提出要求留房的，每人可按8平方米予以补留。1966年10月1日后迁回本市的，不再补留，住房确属困难者，由其所在单位酌情解决。
（四）华侨身份的国外人口，每人可按15平方米补留自住房。
（五）私房改造时，产权人自住房面积虽已划定，但未确定具体房屋或未住进划定的房屋，而按月领取“留房补贴”的，可一次性将应留房面积折价补偿或酌情明确其现住房屋的产权，同时停发“留房补贴”。
五、关于固定租息的补发。
（一）纳入改造的私有出租房屋的固定租息发至1966年9月底。尚未领取或领足的，可按原凭证申请补领。
（二）凡1961年9月以后纳入改造的，其固定租息一律按5年计算，予以补发或补足。
（三）固定租息率低于私房改造时租金20％的，按20％予以补发。
六、关于共有产权的出租房屋面积计算。
（一）房屋的共同共有和按份共有，均为一产权整体。继承遗产或房屋购建人将房屋分别用父母、夫妻、子女或兄弟姐妹名义申请登记领取所有权证，已按一户纳入改造的，应作改造共有房屋对待。
（二）共有房屋的共有人之间，确已分析产权（即立有分析契约或确已划分产权范围，并分别按分析所得或划定的房屋各自分开出租管业），私房改造当时已分户申请，分开领取定息，并有当时所缴租可证实的，可按分户计算出租面积。
（三）虽已分开领取所有权证或立分析契约，但却共同生活，统一管业，统一收支的，不按分户计算出租面积。
（四）私房改造前，产权人确非逃避改造，已将房屋赠与子女或他人，办妥赠与手续，由受赠人独立管业的，可分户计算出租面积。
七、凡已纳入私房改造涉及典权的，一般不再变动。如出典人或承典人申请复查，可具实审核办理。
八、关于撤销改造的处理原则。
（一）经认定属错改的自住、自用房屋，可按下列办法处理：
1、现仍由产权人或其亲属自住、自用，发还产权，由产权人自行管理。
2、现已由产权人或其亲属自行与他人交换使用的，只发还产权，不腾退房屋。
3、现已由房管部门分配给他人使用的房屋，产权人确需自住的，原则上应发还产权和使用权，按“谁用谁退，谁拆谁补”的原则分别处理。
4、因各种原因确实不能退还原房的，可用相应数量（面积）和质量的公房（包括单位自管公房）与房主协商交换产权，并酌情作经济互补；也可安置产权人承租公房，原房作价收购。
5、产权人现已住公房（包括单位自管公房），原自住房腾退时，应收回现住公房或与其应腾退房相抵。
6、原房因建设需要而拆除的，由拆房单位或其主管部门负责补偿，并按留房标准安排房主住房。
（二）经认定原属错改的出租、出借的房屋可按下列办法处理：
1、无论住房有否变化均带户发还产权，不负责腾退房屋，由房管部门协助住房与产权人办理换约续租手续，建立新的租赁关系，订约一户移交一户。租金标准不得高于现行租金标准的五倍（超过现行租金标准部分由住户所在单位予以补贴）。住户应按时向产权人交纳租金。未能建立
新的租赁关系的，在撤销改造时，暂由房管部门代为管理。
2、如确属动员出租的房屋，发还产权后，一般不负责腾退房屋，产权人现居住确有困难的，可视情况适当分配公房承租使用（其中单位使用的，由使用单位或其主管部门负责分配公房）。
3、凡经批准确定落实私房政策腾退房屋，应坚持“谁用谁退，谁拆谁补”的原则，实行“四包”、“三定”责任制，即系统包单位、单位包职工，既包房源又包动迁；定任务、定对象、定时间。暂时不能腾退的，可协商用与应腾退私房相当的公房交换产权，亦可用公房安置私房产权
人承租使用，原房作价收购。
4、确定退还错改的房屋，在国家经租期间收支帐目互不结算。但房屋翻建、改建增值较大的，可与私房产权人按实结算，亦可按原房价值作价收购。
5、凡应退还的房屋，在未退房前应维持使用现状，任何一方不得擅自分隔自分或使用。
6、因台风、洪水、地震等自然灾害毁坏的房屋不予赔偿。
九、经市、区（县）落实私房政策办公室作出审查结论的错改房屋，在发还产权后，无论是否移交租赁关系，其产权已属私人所有，如以后发生产权继续纠纷，以及移交租赁关系后的使用纠纷等，有关部门应及时调解、仲裁；当事人亦可直接向人民法院起诉。
十、本实施办法施行前，已作过落实政策处理结论的私房改造遗留问题案件一般不再变动。
十一、本实施办法由市落实私房政策办公室负责解释。
十二、本实施办法自批准之日起施行。







1992年8月31日
　　裁判要旨

　　用人单位通过民主程序制定的规章制度中禁止职工参与赌博，职工与用人单位签订的劳动合同中亦有禁止赌博的约定，职工仍参与赌博并被公安机关予以治安处罚，即构成对劳动制度和劳动合同之双重违反。用人单位据此单方解除劳动合同不违背劳动法律规定。

　　案情

　　原告罗平于1978年8月到被告重庆市农商行奉节支行（原信用社）工作，先后分配到新政、金凤、双店、龙池、万胜等分理处从事信贷业务。2010年1月1日，原告与被告农商行奉节支行签订《重庆农村商业银行劳动合同书》，合同中约定：乙方（原告）了解认同甲方所制定的《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》等相关制度规定。同年3月，原告罗平被借调到农商行奉节支行风险管理部贷款核查组工作，主要职责为对农户小额信用贷款后续核对。2011年6月21日13时许，原告罗平在奉节县永安镇人和街双扶公司“玉园宾馆”999号房内与刘杰、吴世刚、马从兵四人以打“软绵绵麻将”的方式赌博（单注50元），被奉节县公安局永安派出所民警当场查获，被该所作出奉公（永安）决字[2011]第50号《重庆市公安局永安派出所行政处罚决定书》，给予罗平500元的治安行政处罚，罗平于次日缴纳罚款500元。2011年7月4日，被告农商行奉节支行行长张厚跃代表支行向职代会作《关于解除罗平同志劳动合同的报告》，与会31名代表在报告上签名；2011年8月30日，被告农商行奉节支行根据重庆农村商业银行行长与奉节支行行长张厚跃签订的《授权书》，依照《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职工规定》等相关规定，作出《关于给予罗平同志解除劳动合同处理的决定》，决定解除与罗平的劳动合同。2011年9月1日，原告罗平向奉节县劳动人事争议仲裁委员会提出仲裁申请，该委员会于同年12月30日作出奉节劳仲案字（2011）第599号《仲裁裁决书》，驳回申请人罗平的仲裁请求。2012年1月5日，原告罗平向奉节法院提起诉讼，请求判决撤销被告奉节支行[2011]154号文件的决定，恢复原告的劳动关系并补偿2011年9月后停发的工资。

　　裁判

　　奉节法院审理认为，本案原告与被告之间虽然存在无固定期限的劳动合同关系，但原告罗平作为劳动者仍应当遵守用人单位的规章制度。如果职工严重违反用人单位的规章制度，用人单位可以依法解除劳动合同。原告罗平于2011年6月21日参与打麻将的赌博活动，被公安机关当场查获，并受到公安机关的治安罚款处罚，事实清楚，原告罗平的赌博行为违反了《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》中禁止赌博的行业规定。原告罗平身为农商行职工，明知赌博系违法行为且为本单位规章制度所禁止，仍然为之，属严重违反用人单位规章制度的行为；用人单位农商行的上列劳动规章制度，系通过民主程序制定的劳动用工管理制度，该制度中对违反劳动纪律的银行员工的处理程序和实体规定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，可以作为本案的处理依据；被告农商行奉节支行按照重庆总行的授权，对罗平参与赌博行为召开行长办公会议研究，向工会代表报告处理意见，工会代表均签名通过，工会无反对意见，并无不当，其解除与罗平的劳动合同关系亦不违法。据此，被告农商行奉节支行解除与罗平劳动关系所依据的事实清楚，适用的劳动制度合法，处理程序正确，故原告罗平要求撤销被告解除劳动关系的行为、恢复劳动关系的诉讼请求，本际不予支持。原告请求补发2011年9月后停发的工资的请求，因被告解除劳动合同不违法，其请求不能成立，遂判决：驳回原告罗平的诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉，本判决已发生法律效力。

　　评析

　　1、本案中职工参与赌博并被治安处罚的行为性质分析。

　　本案原告罗平在被告农商行奉节支行工作了30余年，作为该行的老职工非但没能带头遵守工作制度和劳动纪律，反而参与赌博并受到公安机关的治安处罚，其行为构成了对工作单位劳动制度及劳动合同的双重违反。从被告单位的劳动制度看，《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》第一百二十八条第（五）项明文规定：“职工参与赌博、违规从事第二职业或中介业务的，给予开除处分或解除劳动合同。”《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》第十一条第（二）项明文规定：“职工参与社会上赌博或与有信贷关系、工作上有直接利益或利害关系的客户进行赌博的，一律给予开除处分或解除劳动合同。”这些制度规定，既是为规范职工管理而制定，也是为保护职工免受纪律处分而设立。原告作为老职工明知而违反，从而导致了工作单位单方解除劳动合同之后果。从原、被告双方签订的劳动合同的约定看，2010年1月1日原、被告双方签订的《重庆农村商业银行劳动合同书》上明确约定：原告了解认同被告所制定的《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》等制度规定，已表明原告罗平愿意接受该制度规定的约束，也明知一旦参与赌博将遭致开除处分或解除劳动合同的严重后果。但原告罗平却违反双方的合同约定，参与赌博并受到公安机关的治安处罚。因此，原告罗平作为老职工不但违反工作单位的劳动纪律，也违反了自己与工作单位所签的劳动合同之约定，这种双重违反导致了用人单位单方解除劳动合同的法律后果。

　　2、本案中用人单位单方解除劳动合同的合法性分析。

　　从法律规定方面看，《中华人民共和国劳动法》第二十五条规定：“劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；（二）严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的；（三）严重失职、营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的；（四）被依法追究刑事责任的。《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条除增加相关内容外，仍重申了《劳动法》的上列规定。这表明，我国劳动法律明确规定了用人单位单方解除劳动合同的权利，当劳动者严重违反用人单位的规章制度和劳动纪律时，用人单位可以单方解除劳动合同。可见，本案被告作为用人单位单方解除与职工的劳动合同，具有劳动法上的法律依据。

　　从劳动规章制度方面看，《中华人民共和国劳动合同法》第十九条明确规定，“用人单位根据《劳动法》第四条之规定，通过民主程序制定的规章制度，不违反国家法律、行政法规及政策规定，并已向劳动者公示的，可以作为人民法院审理劳动争议案件的依据。”本案中，被告农商行奉节支行所贯彻执行的《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》，制定程序符合上列法律规定，内容不违反国家劳动法律法规的规定，且写入了双方签订的劳动合同的约定内容，因而具有法律效力。该劳动制度既应成为被告用人单位解除劳动合同之依据，亦应成为人民法院审理劳动争议案件之依据。

　　从被告解除劳动合同的程序看，本案被告农商行奉节支行针对原告违反劳动纪律参与赌博受到治安处罚的事实和性质，在重庆市农商总行授权的职权范围内，根据上列劳动制度规定，召开行长会议研究，向工会委员会报告处理意见，获得工会委员全部签名通过，将处理结果通知工会，该工会无反对意见，然后向原告宣布，送达处理决定。这一处理过程，表明被告作为用人单位对职工解除劳动合同是慎重的，也是向原告负责任的，且处理程序正当合法，既获得劳动仲裁的认可，也获得人民法院的判决支持，是值得其他用人单位学习和借鉴的。

　　（作者单位：重庆市奉节县人民法院）