司法部


司法部关于拓展和规范律师法律服务的意见

司发[2003]14号


各省、自治区、直辖市司法厅(局)，新疆生产建设兵团司法局：
　　党的十六大提出了“拓展和规范法律服务”的重要命题，这是在全面建设小康社会的时代背景下对我国律师事业发展思路和目标的科学概括，为新世纪新阶段推动律师事业的发展指明了方向。为了拓展和规范当前以及今后一段时期的律师工作，使律师更好地为建设社会主义物质文明、精神文明和政治文明服务，结合当前律师业的发展实际，现提出以下意见：
　　一、律师业发展面临的形势及指导思想与目标
　　(一)自1979年恢复律师制度以来，我国律师事业的发展取得了明显的成绩。律师队伍日益壮大，截至2002年底，执业律师达102198人，高学历和海外留学归国人员跻身律师队伍，初步形成了具有较高素质的律师职业群体；律师执业机构发展迅速，专业化、规模化程度不断增强；律师工作法制建设得到加强，基本形成法律、法规、规章的体系；律师业务领域不断扩展，为促进经济建设、维护社会稳定和公民的合法权益，推进依法治国进程做出了贡献。
　　(二)当前，我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设的新的发展阶段。在新的历史时期，经济建设和经济体制改革、社会主义市场经济体系的不断完善，将进一步拓展律师的工作空间；发展社会主义民主政治，建设社会主义政治文明和深化政府机构改革，将给予律师发挥作用的新契机；依法治国，健全中国特色社会主义法律体系，推进司法改革，尊重和保障人权，将赋予律师更重要的社会责任；科技、教育、文化、体育、卫生等各项事业的发展，将在更大程度上丰富律师的执业内容。所有这些，都为我国律师提供了大显身手、全面实现其法律服务功能的广阔舞台，也赋予我国律师业光荣的历史任务和时代使命。
　　(三)面对我国经济加快步入全球一体化进程对律师法律服务提出的更高、更新、更全面的要求，面对入世后日益加剧的法律服务市场竞争，必须清醒地认识到，我国律师业在总体上还不能适应形势发展的需要，主要表现在：一是服务领域、服务方式、服务质量还不能完全满足社会发展的需求，可拓展的空间还很大；二是律师管理体制、律师事务所内部运行机制还不健全，律师组织结构还不完善；三是律师队伍的整体素质亟需提高，律师违反职业道德、执业纪律，缺乏诚信的问题比较突出；四是律师的执业环境和条件还需要进一步改善。
　　(四)当前和今后一段时期，拓展和规范律师工作的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，适应依法治国、建设社会主义法治国家的要求和全面建设小康社会的实际需要，努力提高律师的职业道德水准和业务素质，大力拓展律师的法律服务领域和服务功能，全面规范律师执业行为，进一步探索和改革律师管理制度，积极完善律师组织结构，力争到2010年形成比较完善的中国特色的社会主义律师制度。
　　(五)律师业发展的主要目标是：(1)完善律师组织结构，形成社会律师、公职律师、公司律师、军队律师并存发展，相互配合，优势互补的格局。(2)充分发挥律师的职能作用，满足全面建设小康社会对律师法律服务的需求。(3)构筑规范法律服务主体、法律服务行为、法律服务秩序、法律服务管理活动的严密体系，把律师法律服务纳入法制化、规范化的轨道。(4)全面加强律师队伍的思想建设、业务建设、党的建设和职业道德建设，从整体上提升律师行业的素质。(5)优化律师执业环境，维护律师合法权益，保障律师正常的执业活动。
　　二、拓展律师法律服务
　　(六)积极推进公职律师和公司律师试点工作。要从我国国情出发，同时借鉴国外的有益做法，加快建立公职律师、公司律师制度，完善律师组织结构，并以此为基础，构筑我国律师制度的基本框架。当前要加大公职律师、公司律师试点工作的力度，扩大试点范围，到2004年，试点工作要在全国铺开。及时总结试点工作经验，加强理论研究，抓紧研究起草相关的工作规范，同时扩大对公职律师、公司律师工作的宣传。及时提出修改律师法的建议，把公职、公司律师制度纳入我国律师制度的整体框架之中。
　　(七)大力拓展律师的公益性服务功能。引导和支持律师面向基层、面向社区、面向西部地区提供法律服务，推进基层民主法制建设，维护基层社会稳定。倡导律师为西部开发在资金、项目和人才引进等方面牵线搭桥，为参与西部大开发的企业和负责西部开发的政府部门提供高效优质的法律服务。督促律师积极履行法律援助义务，向低收入家庭、下岗失业人员、困难群体主动减免服务收费，积极参与捐资助学、助残、扶贫、救灾等社会公益活动。倡导行业内的互助、协作，特别是经济发达地区的、条件较好的律师事务所要向西部地区、经济欠发达地区条件差的同行给予扶持和帮助。
　　(八)巩固律师刑事辩护和民事代理等基础性业务。积极教育引导广大律师从促进司法公正、维护社会稳定、保护公民的诉讼权利出发，提高做好刑事辩护、民事代理工作的主动性。要在充分调查论证和与相关部门积极沟通、协商的基础上，提出切实解决律师在参与诉讼过程中的“会见难、阅卷难、调查取证难”等问题的办法，保障律师合法权益，提高刑事辩护率。要研究建立科学、合理的律师收费制度，激发律师从事刑事辩护、民事代理业务的积极性。要适应诉讼程序改革的需要，不断提高律师辩护和民事代理的水平和质量。
　　(九)引导和支持律师拓展新的业务领域。要围绕经济建设和经济体制改革，促进建立和完善企业法律服务工作机制，引导律师参与社会管理和维护市场经济秩序活动，积极为深化国有企业和国有资产管理体制改革、金融体制改革服务，为解决“三农”问题、整顿和规范市场经济秩序、加快科技创新等提供服务。要围绕政府机构职能和管理方式的转变，积极支持和引导律师为政府经济管理活动提供法律服务，配合政府搞好对市场主体行为的引导和监管。
　　(十)积极稳妥地扩大律师法律服务市场的对外开放。要适应经济全球化和加入世贸组织的新形势，坚持国(境)外律师“引进来”和中国律师“走出去”相结合，在更大范围、更广领域和更高层次上参与国际律师业的合作和竞争。要认真履行入世承诺，加强对进一步开放法律服务市场的研究和探索，积极稳妥、有步骤、有计划地扩大开放。要着力扶持和培养一批具有国际竞争力的律师事务所和律师，拓展涉外法律服务领域，增强我国律师在国际法律服务市场中的竞争力，提升中国律师的国际地位。
　　三、规范律师法律服务
　　(十一)规范律师法律服务主体。加强对律师和律师事务所 的资质管理。严格规范律师事务所实习人员、辅助人员的管理，对兼职律师队伍进行全面清理。改革律师年检注册制度，通过年检注册，对内部管理混乱的律师事务所，责令停业整顿或予以撤销，对违法违纪的律师依法予以处罚，情节严重的吊销执业证。要严格律师事务所的设立审批程序，提高律师成为合伙人的门槛。
　　(十二)规范律师法律服务行为。重点加快律师行业诚信体系建设。争取用三年时间在全国范围内建立律师行业信用信息系统。信用信息系统由司法行政机关或行业协会的登记注册信息和日常监督管理信息，以及各有关部门、各级司法机关及客户提供记录并经甄别核实的律师、律师事务所信用信息组成，为规范律师执业行为提供依据，并广泛接受社会各界监督。
　　要加大对律师违法违纪行为的监督和查处力度。严格执行律师事务所、律师执业“六条禁令”，即：禁止一切形式的私自收案、收费行为；禁止以诋毁同行、支付介绍费等手段进行不正当竞争行为；禁止律师事务所聘用非律师以律师名义执业；禁止向司法人员行贿或者指使、诱导当事人行贿；禁止提供虚假证据或者引诱、威胁当事人提供虚假证据；禁止出具虚假的法律意见书等违法违纪行为。进一步改革和完善对律师投诉的受理、调查、行政处罚和行业处分程序。建立健全律师行风监督制度，加强对律师执业行为的社会监督。建立完善规范律师和法官、检察官以及其他有关工作人员相互关系的监督制度，对违法违纪的律师要坚决依法查处，处罚结果向社会公开通报。
　　（十三）规范律师法律服务秩序。要建立以律师业为主导的统一的法律服务体系，实行统一有序的行业管理。继续落实司法部关于加强大中城市社区法律服务工作，实现“一个调整、两个加强”的部署，理顺法律服务几支队伍的关系。加强对律师执业活动和法律服务秩序的日常监督检查，依法加大对假冒律师的查处力度，维护法律服务秩序。加强涉外法律服务的监管，依法查处外国律师事务所以咨询公司等名义进入国内提供法律服务以及外国律师事务所驻华代表机构违反规定提供中国法律服务的活动。
　　(十四)规范律师管理机关的管理活动。要进一步转变司法行政机关的律师工作管理职能，更新管理理念，改进工作作风和管理方式，提高管理水平。司法行政机关管理律师工作主要是把好“市场准入关”、制定“游戏规则”和对法律服务秩序进行监管。要按照“精简、统一、效能”的原则，合理配置上下级司法行政机关律师管理工作职能。省级以上司法行政机关不应再直接管理律师事务所。从现在起，不再审批设立省属律师事务所。2006年之前，省级司法行政机关要把直接管理的律师事务所移交省会城市司法局管理。要加强对律师工作干部的培训，用两到三年的时间集中对省地两级律师工作干部进行一次轮训。
　　(十五)规范行业协会管理活动。要强化律师协会的作用，律师协会要加快行业规范的制定，加强律师职业道德、执业纪律建设，抓好律师的培训、继续教育、业务研究和对外交流工作，切实做好律师的维权工作。要进一步加强律师协会建设，各省(区、市)设立独立的律师协会办事机构，今明两年内实现省级律师协会与司法行政机关机构、人员、财务的彻底分开。认真落实律师协会会长、副会长、常务理事由执业律师担任的要求，非执业律师不得再担任律师协会的领导(已经担任的要尽快辞去)。要适应律师协会行业管理的需要，逐步建立行业协会科学的运行机制。要完善律师协会与司法行政机关的工作协作机制，司法行政机关要加强对律协工作的指导与沟通，与律师协会之间建立例会制度，及时通报情况。律师协会的有关会议应请司法行政机关派员参加，司法行政机关的有关会议也应请协会派员参加。
　　(十六)规范律师事务所的自律性管理。要引导律师事务所完善各项管理制度，加强质量内控，规范业务流程，提高服务质量。探索建立律师事务所内部科学的管理机制，强化对律师执业行为的监督制约。建立律师风险防御机制，全面推行律师责任赔偿和保险制度。要在有条件的地方和城市，特别是大城市和经济发达地区，通过引导形成一批规模大、律师素质高、实力强的律师事务所。同时鼓励律师事务所的专业化建设，发展一批具有专业特色的律师事务所。
　　四、保障措施
　　(十七)完善律师法律体系，为拓展和规范律师工作提供法律保障。要抓紧《律师法》修改的调研和论证工作，力争2003年底上报《律师法》(修改稿)。要制定和完善与《律师法》相配套的各项规章和规范性文件，包括《申请律师执业人员实习管理办法》、《律师事务所辅助人员管理办法》、《律师和律师事务所违法行为处罚办法》、《律师事务所财务管理办法》等。同时，借鉴世界各国的有益经验，制定系统的律师执业准则和行业规范，把律师执业和管理进一步纳入法制化、规范化、程序化的轨道。
　　(十八)加强律师行业党组织建设，为拓展和规范律师工作提供政治保障。在新的历史条件下，要进一步加强律师队伍党的建设，不断增强党在律师行业的号召力和凝聚力，确保党的路线、方针、政策的贯彻落实，确保律师事业沿着正确的方向持续发展。加强律师队伍的党组织建设，省一级律师协会要建立健全律协党委，有三名以上党员的律师事务所要建立党支部，保证律师队伍中每一名党员都能过上正常的组织生活。要把政治强、业务精、纪律严、作风正，积极要求入党，符合党章规定条件的律师及时吸收到党内来。积极探索新形势下律师行业党建工作的方式方法，使律师事务所的党组织在贯彻执行党的路线、方针、政策，律师的思想政治教育，律师队伍建设，推动律师事务所全面发展中发挥核心作用。要抓好律师中党员的教育管理，充分发挥党员律师在遵纪守法、诚信服务、开展社会公益活动中的先锋模范作用。
　　(十九)进一步加强律师队伍建设，为拓展和规范律师工作提供人才保障。要加强律师行业政治思想教育，增强律师的大局意识和社会责任感，培养和树立正确的人生观和价值观。要切实加强律师队伍的职业道德建设，认真落实《律师职业道德和执业纪律规范》，提高律师队伍的职业道德水准，塑造律师良好的社会形象。要加强教育培训和继续教育工作，认真落实《2002—20O5年律师教育培训规划》，重点抓好律师执业前培训、在职培训、高层次人才培训，进一步提高律师队伍的业务素质。
　　(二十)进一步优化律师执业环境。要加强对律师工作的宣传，大力宣传律师队伍中的先进人物和事迹，宣传律师的职能作用，使社会各界了解和支持律师工作。要加强与有关部门协商，进一步完善律师事务所收费、税收和财务管理制度。同时各级司法行政管理机关要进一步清理和精简行政审批事项，提高工作效率，为律师执业提供便利条件。司法行政机关要在人财物方面与律师事务所彻底脱钩，不发生任何经济关系，不得再向律师事务所收取年检注册费和管理费。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国司法部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年八月十二日



宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第116号


　　《银川市住宅小区物业管理办法》业经２０００年９月１４日银川市人民政府第２１次常务会议审议通过，现予以发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：郝朴海
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年九月二十九日
　　　　　　　　　　　 银川市住宅小区物业管理办法
　　　　　　　　　　（２０００年９月１４日银川市人民
　　　　　　　　　　　 政府第２１次常务会议通过）

第一章　总则





　　第一条　为加强银川市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。


　　第三条　本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以。及相关的公共设施。
　　本办法所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。包括私有房产、公布房产、单位房产的房屋所有权人。
　　本办法所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营、以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
　　本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。


　　第四条　住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。


　　第五条　物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则，逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。


　　第六条　银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行物业管理的法律、法规和规章；
　　（二）负责培育、开发物业管理市场；
　　（三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工作；
　　（四）负责物业管理企业的资质管理；
　　（五）对物业管理企业的经营和管理进行监督检查；
　　（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的管理和使用；
　　（七）负责对物业管理工作人员进行培训；
　　（八）负责住宅小区物业管理的考评工作。
　　建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
　　住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。

第二章　业主代表大会和业主委员会





　　第七条　新建住宅小区交付使用且入住率达到５０％以上时，由市房产管理部门按以下程序，组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会：
　　（一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。
　　（二）拟定业主委员会候选人名单，确定开会时间。
　　（三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。


　　第八条　业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。
　　业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。


　　第九条　业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。


　　第十条　业主代表大会由业主委员会负责召集，每年召开一次。
　　业主代表大会召开７日前，业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。
　　业主代表大会闭会期间，经３０％以上业主代表提议，可以召开临时业主代表大会，业主委员会应当在接到该项提议后１５日内召开临时业主代表大会。


　　第十一条　业主代表大会形成的决定，必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。
　　业主代表大会的决定不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


　　第十二条　业主代表大会行使下列权力：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（三）听取物业管理企业的工作报告；
　　（四）批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定；
　　（五）制定、修改业主公约及住宅区物业管理办法；
　　（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（七）批准或修改业主委员会章程；
　　（八）批准物业管理的其他重大事项。


　　第十三条　业主委员会由３到１５名委员组成，每届任期三年。


　　第十四条　业主委员会委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职，可以连选连任。
　　有下列情形的之一的，不得担任业主委员会委员：
　　（一）身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的；
　　（二）丧失业主资格的；
　　（三）有违法犯罪行为的；
　　（四）经业主代表大会罢免的。


　　第十五条　业主委员会设主任、副主任、秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产管理部门备案。
　　秘书长为专职，负责处理业主委员会日常事务。


　　第十六条　业主委员会根据工作需要定期召开会议，会议由业主委员会主任召集，会议讨论决定问题执行少数服从多数的原则。


　　第十七条　业主委员会享有下列职权：
　　（一）召集和主持业主代表大会；
　　（二）起草业主委员会章程和业主公约；
　　（三）选聘物业管理企业，签订物业管理合同；
　　（四）监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；
　　（五）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施；
　　（六）　协助物业管理企业进行管理工作。


　　第十八条　业主委员会章程必须经业主、委员会２／３委员同意，并经业主代表大会批准。
　　业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


　　第十九条　业主委员会在成立后１５日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案：
　　（—）业主委员会登记申请书；
　　（二）业主委员会组成人员名单；
　　（三）业主委员会章程。

第三章　物业管理企业





　　第二十条　物业管理企业应当逐步实现与开发建设单位分开设立，分业经营。


　　第二十一条　物业管理企业享有国家对第三产业的优惠政策。


　　第二十二条　设立物业管理企业应当取得相应资质，并向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。
　　物业管理企业在领取营业执照的一个月内，应当向物价管理部门中请领取收费许可证。


　　第二十三条　申领《物业管理企业资质证书》按国家有关规划报批。未取得《物业管理企业资质证书》的，不得从事物业管理活动。


　　第二十四条　《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
　　物业管理企业应当于每年的二月十日前，填写物业管理企业年审报告，持《物业管理企业资质证书》向市房产管理部门申请年审。


　　第二十五条　物业管理企业根据住宅区物业管理合同对住宅区实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容：
　　（一）管理服务的区域和具体事项；
　　（二）管理服务标准；
　　（三）管理服务权限：
　　（四）管理服务期限；
　　（五）管理服务费用；
　　（六）监、督检查物业管理服务的时间和方式；
　　（七）违约责任和合同争议的解决方式；
　　（八）双方约定的其他权利、义务。


　　第二十六条　业主委员会和物业管理企业应当自住宅小区物业管理合同签定之日起３０日内报布房产管理部门备案。


　　第二十七条　物业管理企业的权利：
　　（一）依据物业管理合同和有关规定，对小区实施物业管理并按财政物价部门批准的标准收取管理服务费：
　　（二）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　（三）选聘专管企业承担专项经营业务；
　　（四）要求业主委员会协助管理；
　　（五）从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动；
　　（六）对违反合同约定不交纳各种费用的业主，可采取必要的限制性措施。


　　第二十八条　物业管理企业的义务：
　　（一）依据物业管理合同，对委托管理的房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新；
　　（二）承担住宅小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作；
　　（三）拟定住宅小区重大物业管理措施提交业主委员会审议决定；
　　（四）接受行业管理及街道办事处的指导和监督。


　　第二十九条　物业管理企业必须严格履行物业管理合同，按下列要求做好服务工作：
　　（一）实施业主委员会审定的物业管理服务年度计划时，必须执行国家和自治区规定的技术标准；
　　（二）将住宅的公共部位、公用设备和公共设施的使用维护方法。要求，注意事项书面告知业主；
　　（三）经常对物业管理区域进行巡视、检查，定期对住宅的公用部分、公用设备和公共设施进行维护：
　　（四）发现住宅的公用部位、公用设备和公共设施损坏时、立即采取保护措施，并按合同约定进行维修；
　　（五）接到物业损害报修时，应及时进行维修和处理；
　　（六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（七）定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目，接受审核，改进和完善管理服务工作。


　　第三十奈　物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，业主委员会或委托方可以解除合同。
　　因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理企业应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。


　　第三十一条　对物业管理合同有争议的，双方可向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院起诉。

第四章　开发建设单位





　　第三十二条　开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求，完成物业管理配套设备和设施的建设。


　　第三十三条　开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
　　在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。


　　第三十四条　住宅小区经综合验收后，方可向业主委员会移交。


　　第三十五条　业主委员会正式成立后３０日内，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件：
　　（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）其他必要的资料。


　　第三十六条　开发建议单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用
房：
　　（一）住宅小区总建筑面积５万平方米以内不小于６０平方米；
　　（二）住宅小区总建筑面积５万至１０万米以上不小于１００平方米：
　　（三）住宅小区总建筑面积１０万平方米以上不小于１５０平方米。
　　以上用房由市房产管理部门提供给业主委员会，并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第五章　业主公约





　　第三十七条　本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。


　　第三十八条　业主公约应当包括下列内容：
　　（一）住宅区名称。地点，面积及户数；
　　（二）公共场所及公用设施状况；
　　（三）业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
　　（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
　　（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
　　（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
　　（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳；
　　（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
　　（九）违反业主公约的责任；
　　（十）其他有关事项。
　　业主公约的示范文本，由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市房产管理部门备案。


　　第三十九条　业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。


　　第四十条　开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时，应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。

第六章　物业的使用及维护





　　第四十一条　业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
　　（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
　　（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
　　（五）不得侵害他人的正当权益。


　　第四十二条　业主装修住宅，应当事先告之物业管理企业；物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告之业主。


　　第四十三条　任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。应物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，应当经业主委员会同意，并在规定的期限内恢复原状。


　　第四十四条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。


　　第四十五条　房屋的维修责任，按下列规定划分：
　　（一）房屋内部，由业主负责维修；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。


　　第四十六条　住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。
　　人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。


　　第四十七条　住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。


　　第四十八条　凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会授权物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。


　　第四十九条　住宅区内禁止下列行为：
　　（一）践踏、占用绿化地；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
　　（三）乱抛垃圾、杂物；
　　（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
　　（六）聚众喧闹；
　　（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
　　（八）发出超出规定标准的噪音；
　　（九）排放有毒、有害物质；
　　（十）经营业主公约所禁止的行业；
　　（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第七章　物业管理专项资金及费用





　　第五十条　依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
　　公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外，其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。


　　第五十一条　维修基金应当在银行专户存储，专款专用。
　　维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。


　　第五十二条　维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。


　　第五十三条　在业主办理房屋权属证书时，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。


　　第五十四条　业主委员会成立前，维修基金的使用由售房。单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会同意，经市房地产行政管理部门审核后划拨。
　　在本办法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的，按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳，由物业管理企业代收，其使用适用前款规定。
　　维修基金不足时，经业主委员会决定，接业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
　　物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。


　　第五十五条　业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。


　　第五十六条　业主应根据物业管理企业的服务项目，按规定缴交物业管理服务费。


　　第五十七条　住宅小区经营性用房的收入，用于补充住宅小区的物业管理服务费用。


　　第五十八条　住宅小区物业管理服务费的收支帐目，物业管理企业应当半年公布一次，接受业主监督。


　　第五十九条　业主对业主委员会和物业管理企业公布的帐目，可以提出质询，或向市房产管理部门投诉。
　　业主委员会和物业管理企业应当在收到质询后７日内答复。
　　房产管理部门应当在收到投诉后１５日内答复。

第八章　法律责任





　　第六十条　业主有下列行为之一的，物业管理企业应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；情节严重的，由有关行政部门依法予以处理：
　　（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
　　（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
　　（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
　　（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
　　（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。


　　第六十一条　业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴；物业管理企业可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
　　物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。


　　第六十二条　物业管理企业有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，并赔偿损失，并可视情节处以警告、处以５００元至１００００元的罚款：
　　（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
　　（二）管理制度不健全、管理混乱的；
　　（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
　　（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
　　（五）其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
　　物业管理企业有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除物业管理合同。


　　第六十三条　未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理企业，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止物业管理业务，并可处以１０００元以上５０００元以下的罚款。


　　第六十四条　开发建设单位未在规定期限向业主委员会提供本办法第三十九条所列住宅小区工程建设资料或其复印件的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由申房产管理部门给予警告，并处以１０００元以下罚款。


　　第六十五条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章　附则




　　第六十六条　本办法自颁布之日起施行。本市已制定的有关物业管理的规定，凡与本办法不一致的以本办法为准。