文物保护工程管理办法
文化部
文物保护工程管理办法
文化部
第一章 总 则
第一条 为进一步加强文物保护工程的管理，根据《中华人民共和国文物保护法》和《中华人民共和国建筑法》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称文物保护工程，是指对核定为文物保护单位的和其它具有文物价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻、近现代重要史迹及代表性建筑、壁画等不可移动文物进行的保护工程。
第三条 文物保护工程必须遵守不改变文物原状的原则，全面地保存、延续文物的真实历史信息和价值；按照国际、国内公认的准则，保护文物本体及与之相关的历史、人文和自然环境。
第四条 文物保护单位应当制定专项的总体保护规划，文物保护工程应当依据批准的规划进行。
第五条 文物保护工程分为：保养维护工程、抢险加固工程、修缮工程、保护性设施建设工程、迁移工程等。
（一）保养维护工程，系指针对文物的轻微损害所作的日常性、季节性的养护。
（二）抢险加固工程，系指文物突发严重危险时，由于时间、技术、经费等条件的限制，不能进行彻底修缮而对文物采取具有可逆性的临时抢险加固措施的工程。
（三）修缮工程，系指为保护文物本体所必需的结构加固处理和维修，包括结合结构加固而进行的局部复原工程。
（四）保护性设施建设工程，系指为保护文物而附加安全防护设施的工程。
（五）迁移工程，系指因保护工作特别需要，并无其它更为有效的手段时所采取的将文物整体或局部搬迁、异地保护的工程。
第六条 国家文物局负责全国文物保护工程的管理，并组织制定文物保护工程的相关规范、标准和定额。
第七条 具有法人资格的文物管理或使用单位，包括经国家批准，使用文物保护单位的机关、团体、部队、学校、宗教组织和其它企事业单位，为文物保护工程的业主单位。
第八条 承担文物保护工程的勘察、设计、施工、监理单位必须具有国家文物局认定的文物保护工程资质。资质认定办法和分级标准由国家文物局另行制定。
第九条 文物保护工程管理主要指立项、勘察设计、施工、监理及验收管理。第二章 立项与勘察设计
第十条 文物保护工程按照文物保护单位级别实行分级管理，并按以下规定履行报批程序：
一全国重点文物保护单位保护工程，以省、自治区、直辖市文物行政部门为申报机关，国家文物局为审批机关。
二省、自治区、直辖市级文物保护单位保护工程以文物所在地的市、县级文物行政部门为申报机关，省、自治区、直辖市文物行政部门为审批机关。
市县级文物保护单位及未核定为文物保护单位的不可移动文物的保护工程的申报机关、审批机关由省级文物行政部门确定。
第十一条 保养维护工程由文物使用单位列入每年的工作计划和经费预算，并报省、自治区、直辖市文物行政部门备案。
抢险加固工程、修缮工程、保护性设施建设工程的立项与勘察设计方案按本办法第十条的规定履行报批程序。抢险加固工程中确因情况紧急需要即刻实施的，可在实施的同时补报。
迁移工程按《中华人民共和国文物保护法》第二十条的规定获得批准后，按本办法第十条的规定报批勘察设计方案。
第十二条 因特殊情况需要在原址重建已经全部毁坏的不可移动文物的，按《中华人民共和国文物保护法》第二十二条的规定获得批准后，按本办法第十条的规定报批勘察设计方案。
第十三条 工程项目的立项申报资料包括以下内容：
一工程业主单位及上级主管部门名称；
二拟立项目名称、地点，文物保护单位级别、时代，保护范围与建设控制地带的划定、公布与执行情况；
三保护工程必要性与实施可能性的技术文件与形象资料录像或照片；
四经费估算、来源及计划工期安排；
五拟聘请的勘察设计单位名称及资信。
第十四条 已立项的文物保护工程应当申报勘察、方案设计和施工技术设计文件。重大工程要在方案获得批准后，再进行技术设计。
第十五条 勘察和方案设计文件包括：
一反映文物历史状况、固有特征和损害情况的勘察报告、实测图、照片；
二保护工程方案、设计图及相关技术文件；
三工程设计概算；
四必要时应提供考古勘探发掘资料、材料试验报告书、环境污染情况报告书、工程地质和水文地质资料及勘探报告。
第十六条 施工技术设计文件包括：
一施工图；
二设计说明书；
三施工图预算；
四相关材料试验报告及检测鉴定结果。
第三章 施工、监理与验收
第十七条 文物保护工程中的修缮工程、保护性设施建设工程和迁移工程实行招投标和工程监理。
第十八条 重要文物保护工程按本办法第十条规定的程序报批招标文件及拟选用的施工单位。
第十九条 文物保护工程必须遵守国家有关施工的法律、法规和规章、规范，购置的工程材料应当符合文物保护工程质量的要求。施工单位应当严格按照设计文件的要求进行施工，其工作程序为：
一依据设计文件，编制施工方案；
二施工人员进场前要接受文物保护相关知识的培训；
三按文物保护工程的要求作好施工记录和施工统计文件，收集有关文物资料；
四进行质量自检，对工程的隐蔽部分必须与业主单位、设计单位、监理单位共同检验并做好记录；
五提交竣工资料；
六按合同约定负责保修，保修期限自竣工验收之日起计算，除保养维护、抢险加固工程以外，不少于五年。
第二十条 施工过程中如发现新的文物、有关资料或其它影响文物保护的重大问题，要立即记录，保护现场，并经原申报机关向原审批机关报告，请示处理办法。
第二十一条 施工过程中如需变更或补充已批准的技术设计，由工程业主单位、设计单位和施工单位共同现场洽商，并报原申报机关备案；如需变更已批准的工程项目或方案设计中的重要内容，必须经原申报机关报审批机关批准。
第二十二条 文物保护工程应当按工序分阶段验收。重大工程告一段落时，项目的审批机关应当组织或者委托有关单位进行阶段验收。
第二十三条 工程竣工后，由业主单位会同设计单位、施工单位、监理单位对工程质量进行验评，并提交工程总结报告、竣工报告、竣工图纸、财务决算书及说明等资料，经原申报机关初验合格后报审批机关。项目的审批机关视工程项目的实际情况成立验收小组或者委托有关单位，组织竣工验收。
第二十四条 对工程验收中发现的质量问题，由业主单位及时组织整改。
第二十五条 文物保护工程的业主单位、勘察设计单位、施工单位、申报机关和审批机关应当建立有关工程行政、技术和财务文件的档案管理制度。所有工程资料应当立卷存档并归入文物保护单位记录档案。
重要工程应当在验收后三年内发表技术报告。
第四章 奖励与处罚
第二十六条 文物保护工程设立优秀工程奖，具体办法由国家文物局制定。
第二十七条 违反本办法、或对文物造成破坏的，按《中华人民共和国文物保护法》及国务院有关规定处罚。
第五章 附则
第二十八条 非国有不可移动文物的保护维修，参照执行本办法。
第二十九条 以前发布的规章与本办法相抵触的，以本办法的规定为准。
第三十条 本办法自２００３年５月１日起施行。
自去年以来，法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势，该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序，针对这种情况，笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。
一、房屋买卖毁约的特点
1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续，由此产生纠纷。
2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房屋出售的过程中，因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受人权益。
3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是，出卖人在房屋尚未办理过户手续时，以该房屋向银行进行抵押贷款，造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。
4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。
5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。
二、房屋买卖毁约的原因
1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。
2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。
3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。
三、对策建议
1、增强法律意识，保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时，要审慎确定双方权利义务，尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋，应注意审查房屋的共有人状况，如有成年共有人，应要求其在房屋买卖合同上签字；对能够及时办理过户手续的房屋，应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续，避免出卖人事后毁约。
2、加强法制宣传，树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体，加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度，使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则，建立诚信为本、依法履约行为规范体系。
3、加大监管力度，严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管，完善房产备案登记制度，增强房产销售市场信息的透明度，对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外，法院应加强与相关部门的沟通，对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映，促使其及时整改。
4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时，要调查了解房屋的产权状况，如是否存在共有人，是否已经设有抵押或租赁，签订买卖合同时，要对违约责任作出明确约定，规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失，另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。
作者单位：江苏省丰县人民法院