山东省日照市人民政府办公室


日照市人民政府办公室关于印发《日照市公共租赁住房管理办法》的通知



各区县人民政府，日照经济技术开发区、山海天旅游度假区管委，市政府各部门，各高等院校，市属各企事业单位，国家、省属驻日照各单位：
《日照市公共租赁住房管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

日照市人民政府办公室
二○一一年十月十三日



日照市公共租赁住房管理办法

第一条　为完善住房保障体系，加快发展公共租赁住房，妥善解决中等偏下收入家庭等群体住房困难，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市城市建成区范围内公共租赁住房的规划、建设、租赁、管理等，适用本办法。
第三条　本办法所称公共租赁住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和租金标准，面向城市中等偏下收入家庭、新就业职工等住房困难群体出租的保障性住房。
第四条　市住房城乡规划建设部门负责公共租赁住房的管理工作。
市住房委员会办公室具体负责政府投资的公共租赁住房的筹集、建设、配租和管理等工作。
市发展改革、公安、监察、民政、财政、人力资源社会保障、国土资源、物价、地税、人民银行、银监等部门和单位以及各区、街道、社区按照职责分工，协同做好公共租赁住房的管理工作。
第五条　公共租赁住房发展遵循“政府组织、社会参与、市场运作、管理规范、公开透明”的原则。
公共租赁住房保障实行实物配租、有偿租住和有限期承租。
第六条　公共租赁住房的资金筹集：
（一）通过投融资等方式筹集的公共租赁住房保障资金；
（二）经政府批准可用于公共租赁住房的住房保障性资金；
（三）出租公共租赁住房及配套设施回收的资金；
（四）其他用于公共租赁住房的资金。
第七条　公共租赁住房房源主要通过以下渠道筹集：
（一）政府新建、改建、收购、租用的住房；
（二）社会机构享受政府支持政策投资新建、改建的住房；
（三）园区、企业新建、改建的住房；
（四）闲置的廉租住房；
（五）其他渠道筹集的符合条件的住房。
人才公寓、农民工公寓和干部、教师周转房等租赁性住房，按有关规定纳入公共租赁住房管理。
第八条　新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。
新建公共租赁住房，应当根据城市总体规划、近期建设规划和产业布局，充分考虑供应对象的就业和生活要求，科学规划、合理布局，尽可能将公共租赁住房项目安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，并同步做好小区内外配套设施建设。
第九条　外来务工人员比较集中的园区，住房困难职工较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，经市人民政府批准，可以利用自用土地建设公共租赁住房，优先向本园区或者本企业职工出租，只租不售。
第十条　公共租赁住房主要满足基本居住需求，可以是成套住房，也可以是集体宿舍。
属于成套住房的，单套建筑面积严格控制在40—60平方米；属于集体宿舍的，应当符合《宿舍建筑设计规范》的有关规定。
第十一条　公共租赁住房的质量安全应当符合相关法律、法规规定以及有关强制性标准，符合安全卫生标准和节能环保要求，推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作。
公共租赁住房项目的验收和保修，按照国家有关规定执行，公共租赁住房投资建设单位对工程质量安全负最终责任。
第十二条　公共租赁住房建设用地应当纳入本市年度土地供应计划，予以重点保障，并优先供应。
面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房用地实行划拨供应，其他方式投资建设的公共租赁住房，其建设用地按照国家和省有关规定执行。
第十三条　公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。
公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策，按照财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）的规定执行。
第十四条　鼓励金融机构按照人民银行、银监会有关规定发放公共租赁住房中长期贷款。
支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金专项用于公共租赁住房的建设和运营。
政府投资的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。
第十五条　公共租赁住房实行“谁投资、谁所有”，并在房屋登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质。
属于共有的，应当注明共有份额，在公共租赁住房性质不变的前提下，投资者权益可以依法转让。
第十六条　公共租赁住房供应对象主要为城市中等偏下收入家庭中的住房困难群体。园区、企业自建的公共租赁住房，可以将在本园区、企业工作的住房困难的新就业职工和外来务工人员纳入供应范围。
符合廉租住房、经济适用住房保障条件的家庭，也可以申请公共租赁住房，还可以同时申请廉租住房补贴，每户补贴的金额最高不得超过所租公共租赁住房的租金金额。
第十七条　政府投资的公共租赁住房，由市住房委员会办公室负责配租；社会机构享受政府支持政策投资建设的公共租赁住房，配租工作由市住房委员会办公室统一组织。
园区、企业自建的公共租赁住房，可以参照本办法自行组织配租，配租情况应当报市住房城乡规划建设部门备案。
市住房城乡规划建设部门应当建立相应的信息数据库和分户档案，并实行动态管理。
第十八条　申请租赁政府投资的公共租赁住房的家庭，应当同时符合下列条件：
（一）申请人具有本市市区常住户口；
（二）申请人家庭成员上年度人均收入低于城市居民人均可支配收入；
（三）申请人家庭为无房户、危房户以及使用面积人均低于10㎡的住房困难户。
第十九条　符合条件的城市中等偏下收入家庭，申请租赁政府投资的公共租赁住房的，应当向市住房委员会办公室提出申请，并提供下列材料：
（一）住房困难家庭申报登记表；
（二）申请人及家庭成员住房状况的证明材料；
（三）申请人及家庭成员收入情况的证明材料；
（四）申请人及家庭成员身份证、户口簿的原件及复印件；
（五）申请人婚姻状况证明等需要提交的其他必要的材料。
前款所列证明材料，有工作单位的，由工作单位出具；没有工作单位的，由户口所在社区出具。
第二十条　政府投资的公共租赁住房配租，按下列程序办理：
（一）市住房委员会办公室收到申请人提交的书面申请后，应当在5个工作日内对申请材料进行初审，主要审查申请材料是否齐全，是否符合规定要求，提出初审意见；
（二）经初审，申请材料齐全、符合规定要求的，市住房委员会办公室应当在5个工作日内将申请材料信息录入信息管理系统，并对申请材料的真实性进行审核；
（三）对经审核不符合条件的，市住房委员会办公室应当书面通知申请人，并说明理由；经审核符合公共租赁住房条件的家庭，应当在新闻媒体和所在单位（社区）进行公示，公示期不少于7日；
（四）经审核、公示符合条件的，市住房委员会办公室应当综合考虑申请人情况和房源情况，采取分别排序等方式实施配租；
（五）准予配租的，与承租人签订《公共租赁住房租赁合同》，租赁合同应当载明房屋及其附属设施、设备基本情况，房屋使用要求、租赁期限、租金标准及支付方式，物业服务费等其他有关费用缴纳、维修责任、退出约定及违约责任等事项。租赁合同期限一般为3—5年。
第二十一条　已准予配租的家庭，超出规定期限未签订租赁合同的，视为放弃本批次承租公共租赁住房的资格，并在2年内不得再次申请租赁公共租赁住房。
第二十二条　公共租赁住房的租金标准由市物价部门会同市住房城乡规划建设、财政等部门，统筹考虑社会经济发展水平、供应对象的承受能力以及市场租金水平等因素确定，并按年度实行动态调整。
政府投资的公共租赁住房的租金收入，应当按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
社会机构投资建设和园区、企业自建的公共租赁住房的租金收入，由产权单位收缴和管理。
第二十三条　公共租赁住房承租人应当按照合同约定，按时缴纳租金及其他费用，合理使用公共租赁住房，并承担物业服务费。
第二十四条　公共租赁住房应当进行简单装修，配备必要生活设施，具备基本居住条件，承租人不需装修即可入住。
承租人进行装修的，不得破坏房屋的结构，不得改变房屋的功能，新的装修已经破坏原有装修或者致原有装修不能使用的，退租时不得拆除或者破坏装修，不得要求补偿。
第二十五条　出租人有权利和义务对公共租赁住户的使用情况进行巡查，及时发现并查处违反租赁合同约定的行为，确保房屋正常使用。
第二十六条　公共租赁住房出租人应当采取定期走访、抽查、年度复核等方式，及时掌握承租人的人口、收入及住房变动的有关情况，对不再符合规定条件的，应当向承租人下达《退出公共租赁住房通知单》，解除租赁合同，收回公共租赁住房。
第二十七条　承租人有下列行为之一的，应当退出公共租赁住房：
（一）经出租人复核已不再符合规定条件的；
（二）将承租的公共租赁住房转借、转租及无正当理由连续6个月闲置的；
（三）擅自改变房屋原有使用功能和内部结构的；
（四）累计6个月未缴纳租金及其他费用的；
（五）将承租的公共租赁住房用于经营活动的；
（六）承租人又租赁其他住房的。
第二十八条　承租人退出公共租赁住房的期限为3个月。逾期未退出的，按市场租金标准执行。承租人拒绝退出公共租赁住房也不执行市场租金标准的，出租人可依法向人民法院提起诉讼，依法清退，该承租人5年之内不得再次申请任何保障性住房。
第二十九条　租赁合同期满后，承租人仍需继续承租公共租赁住房的，应当在合同期满前3个月提出申请，经出租人复核符合条件的，可以续签租赁合同。
租赁合同期满未提出续租申请，或者虽提出申请但经复核不符合条件的，应当在合同约定期限内退出承租的公共租赁住房，暂时不能退出的，按市场租金标准执行。
第三十条　承租人退出公共租赁住房后，出租人应当书面通报市住房城乡规划建设部门，所收回的房屋继续向符合条件的家庭或者职工配租。
第三十一条　公共租赁住房的墙体、墙内管道和线路、共用设施设备的维修更新由出租人负责，出租人也可以委托专业服务企业管理。
政府投资的公共租赁住房，维护和管理的资金使用计划，由市住房城乡规划建设部门负责编制，经本级财政部门批准后拨付。
第三十二条　园区、企业自建公共租赁住房的后期管理，由本园区、本企业参照本办法规定自行负责，配租情况发生变动的，应当及时报市住房城乡规划建设部门备案。
第三十三条　申请人违反规定，隐瞒有关情况或者提供虚假材料，骗取公共租赁住房的，应当取消其承租资格，由市住房城乡规划建设部门责令退出公共租赁住房并补交市场租金与公共租赁住房租金的差额，该申请人5年之内不得再次申请任何保障性住房。
第三十四条　社会机构及园区、企业违反已批准的项目计划和土地供应条件、《公共租赁住房建设协议》约定，以及将所建公共租赁住房擅自出售、挪作他用、自行组织配租或者不报主管部门备案的，不得享受政府支持政策；已享受政府支持政策的，有关部门应当责令其补交政策优惠或者减免的费用，并记入相应的信用评价体系。
市住房城乡规划建设部门或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本办法规定，在公共租赁住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条　岚山区、莒县、五莲县可以参照本办法规定，结合当地实际情况，制定本行政区域的公共租赁住房管理办法。
第三十六条　本办法自发布之日起施行，有效期五年。




指定分包的中国特色
作者：周舟

尽管中国工程实践大量存在“指定分包”，但是中国法律或者建设部发布的建筑工程合同示范文本均没有对指定分包的含义做出明确定义。因此关于指定分包的含义，我们可以参看FIDIC合同。

根据FIDIC合同红皮本，指定分包商是指合同中提出的指定的分包商或者工程师根据其合同授予其的权利指示承包商雇用的分包商。

对于指定分包商，如承包商有充分的合理的根据与理由，则有权利反对指定。除非雇主同意保障承包商免受下述事项的影响，否则下列理由应被认为是合理的：

◆有理由相信，该分包商没有足够的能力、资源或财力；

◆分包合同中没有明确规定，指定的分包商应保障承包商不承担因指定分包商及其代理人和雇员疏忽或误用货物的责任；

◆分包合同中没有明确规定，对指定的分包工程，指定分包商应为承包商承担此项义务和责任，能使承包商履行其合同规定的义务和责任，并且保障承包商免除因指定分包商违约所产生的所有义务和责任

◆对于指定分包商的付款应从暂定金额中列支，由雇主支付给承包商，然后由承包商支付给指定分包商，并且如果承包商能够提出合理证据，完全有权利扣减应付给指定分包商的工程款。

从上述规定来看，FIDIC合同中的指定分包商的特征包括以下几点：

◆业主合同中事先指定或施工过程中指定，承包商不享有自主选择权。

◆虽为指定，但其属性仍然是分包商，因此一般情况下总包商仍需就总承包范围内的全部工程（包括指定分包工程）向业主承担全部责任。

◆承包商依然享有对指定分包商付款的生杀大权，并且如有合理证据有权利扣减相应分包工程款。



但是指定分包到了中国很快就属地化，具有了中国特色，与FIDIC合同条件下的指定分包在以下四个方面存在差别：

1、中国禁止指定分包

根据中国建设部2004年2月3日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》的第七条的规定：“建设单位不得直接指定分包工程承包人。任何单位和个人不得对依法实施的分包活动进行干预。”但《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》并没有对业主违反规定强行指定分包规定具体的处罚措施。因此，实践中存在着大量的业主以各种形式干预分包商选择的行为。

而FIDIC合同中则允许指定分包，不过同时根据公平原则对指定分包后业主和承包商之间的权利和义务关系重新作了分配。



2、指定分包合同依然有效

业主违反《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》的规定强行指定分包，但却不会导致分包合同的无效。因为根据《中华人民共和国合同法》的规定，只能根据法律或行政法规的规定才能认定合同无效，而《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》属于建设部文件，其效力等级低于法律和行政法规，法院不能据此判定指定分包合同无效。



3、责任承担

中国法律规定指定分包情形下，业主承担过错责任，根据2004年12月最高人民法院发布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，因发包人直接指定分包人分包作业工程，造成建设工程质量缺陷的，发包人应当承担过错责任。承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。

但是司法解释只是对指定分包情形下的质量缺陷的责任承担做出规定，并没有对指定分包造成的工期延误是否由业主承担做出规定，但我个人认为这里是可以类推的。

这里特别予以说明的是，如果总包商有过错，也要承担相应的过错责任。因为，如果业主只是指定分包人，而总包商对指定分包人依然享有总包管理权和监督权，则总包管理权的不当行使则也可能导致指定分包工程的质量缺陷或者工期延误，那么这就是一种业主与总包商的共同过失。