论不动产租赁权的性质/郑俊

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 00:00:19   浏览:9659   来源:法律资料网
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论不动产租赁权的性质

郑俊 安慧敏


内容摘要:关于不动产租赁的性质,尤其是房屋租赁的性质,是物权或债权,一直有比较明显的争议。本文将主要从房屋租赁和用益物权进行比较,来论证应将房屋租赁等不动产租赁的性质定性为物权属性。

关键词:不动产租赁;租赁权债权;租赁权物权性


一、 引言

  本文的写作缘于在物权法课程中以下的疑问:第一,不动产租赁权的效果是对他人之物的使用,而用益物权也是使用他人之物,这两个权利的实质区别是什么?第二,针对目前学界对不动产租赁权性质的不同看法,到底何是何非。本文将比较不动产租赁和用益物权的特征,来论述和还原不动产租赁权的物权本性。

二、 不动产租赁权性质的不同学说

  学者对不动产租赁权的性质颇有争论,并存在以下三种学说:

(一) 租赁权债权说

  租赁权债权说源于罗马法。关于租赁契约的效力,罗马法规定,在物的租赁中,承租人只是持有物,换言之,他完全依赖于出租人,仅仅取得针对出租人的债权。承租人不能针对干涉其活动的第三人行使诉权,而只能因出租人违反平安无忧地享用物而对其提起诉讼。
  持此说的学者认为,承租人对不动产的使用、收益的权利,是因租赁物之交付而取得,并非如物权的直接支配其标的物的独立权利,是从属于租赁权之权能,故租赁权非属物权,仍属债权。

(二) 租赁权物权化说

  租赁权物权化学说源自德国,德国最早确定了“买卖不破租赁”的规则,赋予了租赁权一定的排他力。租赁权物权化说在当今学术界占了主导地位, 该说承认了租赁权的物权特性,即具有一定的排他性。但基于物权法定主义、而主张租赁权为债权又无法圆满解释承租人何以有直接占有、使用和收益租赁物的权利, 于是采取了折中的态度。

(三) 租赁权物权说

  租赁权物权说认为,租赁权是基于占有租赁物,通过使用租赁物而取得收益,本质上是对物的支配,属于物权的范畴,即“支配权实为租赁权之本体”。
  针对不动产租赁权的性质,不光在学界的主张各有不同,在现实的立法活动中,也各有不同的体现。法国、英国,美国的立法都承认不动产租赁权的性质是物权性质;德国、日本以及我国《合同法》都主张不动产租赁权的物权化说;而针对不动产租赁权的债权性质说,则现在为大多数国家立法所抛弃。

三、 不动产租赁权非物权说的原因及不足

  不动产租赁的效果是对他人之物的占有、使用和收益,而我国《物权法》中所规定的用益物权的法律效果也是对他人之物的占有、使用和收益。那么为什么如此相似的两种权利,却有着天壤之别,一个是债权,而一个是物权呢?把不动产租赁权排除在物权之外而规定为债权的原因又是什么呢?
  经过分析,我们发现不动产租赁权规定为债权的原因不外乎以下几点:
  第一,认为不动产租赁权主要是依据合同产生的权利,合同权利是债权,而且大陆法系国家在立法中一般都将租赁权放在债法部分予以规定。
  第二,物权是对世权,权利人拥有直接支配其标的物的独立权利,无需征得他人同意。而不动产租赁权,正如史尚宽先生所言,不动产租赁的承租人虽然也享有使用和收益权能,但是其只能向出租人主张,具有债的相对性,所以其只能为债权,而不是物权。
  第三,物权法定是物权的根本原则。根据该原则,法律对于每一个物权都做出了全面确定的规定,不应有不确定内容。而不动产租赁,由于租赁期间的不确定,法律无法对此“法定”,所以只能把其规定为债权。
  虽然以上理由看似合理,但是,我们却能推敲出其中的不足:
  第一,不动产租赁权虽然是依据租赁合同所产生的权利,但是某个物权的成立方式并非物权本身的特质,这种“出身论”看到的仅仅是现象,而对事物的判断应该根据其实质。许多用益物权的设立也是由于双方的约定才产生的,只不过后来完成了物权的必要的公示程序,因此通过何种方式成立似乎不是定性的理由。至于罗马法中就有的“买卖不破租赁”理论,其理论前设就是认为租赁是债权,也未说明理由。
  第二,诚如史尚宽先生所言,不动产承租人对租赁物的使用、收益权能,是在出租人将租赁物交付给承租人之后,承租人才能行使上述权能的,此权利只能对出租人主张。那我们就要问,作为物权中的用益物权,用益物权人不也是在取得用益物之后才开始享有和行使使用、收益的权利吗?那为什么同样是相同的权利获得方式和行使方式,在土地等不动产方面表现为用益物权而在房屋等不动产就表现为债权呢?况且,承租人在占有租赁物后,其行使使用权、收益权并不用他人的介入,自己就能完成。
  第三,物权法定原则的具体内容是指:对物权的权利内容(各方权利、义务)和种类进行法定,而对于某个物权的具体时间问题,却并非要求法定。如果以不动产租赁的时间过短为理由,认为不适合用益物权来保护,那也是不合适的。在现代生活中,许多租赁权的期限也超出了10年,如我国《合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。可见时间的问题不是将不动产租赁排除在用益物权体系外的原因。
  第四,如果承认了租赁权的物权化,那就是表明承认不动产租赁权是债权。既然是债权,根据债之相对性完全否定债权人对第三人主张权利,债权仅可以约束债务人。但就租赁权而言,承租人能够对租赁物的新所有人主张“买卖不破租赁”,不能否定这是承租人在对第三人行使权利。那么债权之相对性理论对这个问题又能如何解释清楚呢?
  第五,如果租赁权是债权,并在一定情况下可以物权化,那么债权与物权的区别又是什么呢?债权制度和物权制度作为民事制度的两大支柱,各有分工,界限明确。传统民法理论自产生之时,就一直强调二者间的区别,认为它们泾渭分明,不容混淆。即使主张租赁权物权化的学者,也毫无例外。比如,王利明教授列举的二者间的区别达七点之多。学者们一面阐释债权与物权的差别,另一面又混淆了双方的对立,这在逻辑上不符合同一律的要求。物权法专家既主张债权与物权的区别,又主张两者合流,是在企望鱼与熊掌兼得。“或者是分清物权与债权,或者是放弃关于物权的理论与实践,这里没有第三种可供选择的方案”。退一步讲,即使租赁权是债权,也能物权化,那么这个物权化的过程是怎样的呢?其法理依据又是什么呢?

四、不动产租赁权应为物权

  经过上述分析,我们发现如果把不动产租赁权定位为债权,很显然是难以让人信服的。而在租赁权的债权性不能解释租赁权的物权效力时,如果学者再告诉我们,租赁权还可以物权化,以达到自圆其说的目的时,那么我们对一些学者批评这种行为是“一种学术上懒惰的表现”也可以理解了。
  而通过和用益物权的比较,我们发现,将不动产租赁权规定为物权,并不是不可能的,甚至可以说是合理的,理由如下:
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关于《印发阿克苏地区国资委监管企业应收款项管理办法(试行)》的通知

新疆维吾尔自治区阿克苏地区行政公署办公室


关于《印发阿克苏地区国资委监管企业应收款项管理办法(试行)》的通知




各县(市)人民政府,地区有关单位:
《阿克苏地区国资委监管企业应收款项管理办法(试行)》已经地区财经领导小组2011年第四次会议审议通过,现予印发,请遵照执行。





二○一一年十月十九日





阿克苏地区国资委监管企业应收款项管理办法

(试 行)



第一章 总 则


第一条 为加强国有及国有控股企业财务管理,提高企业债权债务管理水平,根据《关于建立健全企业应收款项管理制度的通知》(财企〔2002〕513号)和《直接监管企业负责人经营业绩考核暂行办法》(新国资发〔2011〕41号)有关规定,制定本办法。
第二条 企业应收款项是企业的主要流动资产之一,包括应收账款、应收票据、其他应收款和预付账款。
第三条 建立应收款项清收与绩效考核挂钩管理制度。对2005年开展企业经营业绩考核工作以前形成的应收款项,按照账龄和催收难度,确定不同提成比例。2005年以后(含2005年)形成的应收账款,回收时间不超过3年,其中:第二年年底回收率要达到85%以上,第三年年底要达到100%。时限内完成任务的企业和企业主要负责人予以表彰奖励;对于清欠措施不力而造成潜在风险的,除通报批评外,扣减企业主要负责人当年年薪。



第二章 应收款项台账管理


第四条 企业要按照客户设立应收款项台账,详细反映内部各业务部门以及各个客户应收款项的发生、增减变动、余额及其每笔账龄等财务信息。要加强合同管理,对债务人执行合同情况进行跟踪分析,防止坏账风险的发生。
第五条 企业财务管理部门要按季度定期编制应收款项明细表,向企业管理人员和有关业务部门反映应收款项的余额和账龄等信息,及时分析应收款项管理情况,提请有关责任部门采取相应的措施,减少企业资产损失。 



第三章 应收款项催收责任


第六条 企业对到期的应收款项,要及时提醒客户按约付款;对逾期的应收款项,可采取多种方式进行催收;对重大的逾期应收款项,通过诉讼方式解决。
第七条 企业要落实内部催收款项的责任,将应收款项的回收与内部各业务部门的绩效考核及其奖惩挂钩。对于造成逾期应收款项的业务部门和相关人员,要给予警诫。对于造成坏账损失的业务部门和责任人员,企业要按照内部管理制度扣罚工资和赔偿损失。
第八条 企业在追索逾期应收款项过程中,应按照内部财务管理制度规定,给予专门收账的机构或人员核拨专项劳务费用、诉讼费用,作为当期费用处理,不得挂账。企业为了减少坏账损失而与债务人协商,对逾期应收款项按一定比例折扣后收回的,根据企业董事会或者经理办公会审议决定及债权债务双方签订的有效协议,可将折扣部分作为损失处理。

  第四章 应收款项的清查

第九条 每年年终时,企业必须组织专人全面清查各项应收款项,并与债务人核对清楚,做到债权明确,账实相符,账账相符。企业在清查应收款项时,相对应的应付款项应当一并清查。对既有债权又有债务的同一债务人,应付该债务人的款项,应当从应收款项中抵扣,以确认应收款项的真实数额。



第五章 坏账核销管理

第十条 企业在清查核实的基础上,对确实不能收回的各种应收款项要作为坏账损失,并及时进行处理。属于生产经营期间的,作为本期损益;属于清算期间的,作为清算损益。坏账损失处理后,要依据税法的有关规定向主管税务机关申报,按照会计制度规定的方法进行核算。
第十一条 企业坏账损失视不同情况按照以下方法确认:
(1)债务人被依法宣告破产、撤销的,要取得破产宣告、注销工商登记或吊销执照的证明或者政府部门责令关闭的文件等有关资料,在扣除以债务人清算财产清偿的部分后,对仍不能收回的应收款项,作为坏账损失;
(2)债务人死亡或者依法被宣告失踪、死亡,其财产或者遗产不足以清偿且没有继承人的应收款项,要在取得相关法律文件后,作为坏账损失;
(3)涉诉的应收款项,已经人民法院判决书、裁定书判定、裁定其败诉的,或者虽然胜诉但因无法执行被裁定终止执行的,作为坏账损失;
(4)逾期3年的应收款项,具有企业依法催收磋商记录,并且能够确认3年内没有任何业务往来的,在扣除应付该债务人的各种款项和有关责任人员的赔偿后的余额,作为坏账损失。



第六章 坏账损失内部处理程序

第十二条 企业清查出来的坏账损失,要及时按规定程序处理,处理的程序是:
(1)企业内部有关责任部门经过取证,提出报告,阐明坏账损失的原因和事实;
(2)企业内部审计(监察)部门经过追查责任,提出结案意见;
(3)涉及诉讼的损失,企业要委托律师出具法律意见书;
(4)企业财务管理部门经过审核后,对确认的坏账损失提出财务处理意见,按照企业内部管理制度提交董事会或者经理办公会审定。
第十三条 企业处理的坏账损失属于逾期3年应收款项的,实行账销案存,继续保留追索权,也可以划转企业国有资本持有单位管理,或者划转内部设立的专门机构追索。



第七章 核销国有权益的行为

第十四条 企业在公司改制、实施合并或者分立、依法整顿或者变更管理关系等行为时,清查核实的坏账损失涉及核销所有者权益的,在核销国有资本时,必须得到地区国资委的批准。并附送以下资料:
(1)企业清查应收款项理由的说明;
(2)企业内部审计(监察)部门的结案意见;
(3)企业董事会或者经理办公会研究作出的决议;
(4)注册会计师出具的审计报告。



第八章 应收款项回收管理

第十五条 企业根据应收款项的金额大小、不同的形成时间、不同的收款区域、不同的难易程度,按照以下原则清收:
(1)谁造成的欠款谁回收,谁销售的产品谁收款;
(2)先易后难,先近后远;
(3)先疆外,后疆内。
第十六条 企业根据具体情况,可采取以下三种清收欠款方式:

(1)对造成欠款的直接责任人,实行离岗离职清收欠款或者带职清收欠款,已调离原单位、原岗位者,在国资监管系统的,由地区国资委协调,回原单位清收欠款;
(2)集中销售、财务等部门人员清收欠款;
(3)鼓励其他人员积极参与清收欠款。

第十七条 为鼓励单位和个人积极参与应收款回收工作,加速资金回笼,根据应收款项账龄长短、难易程度,考虑清欠过程发生的费用,在与单位或个人签订清收责任书时,明确责任、权利、义务,在清收资金到账或实物运达原单位前提下,按一定比例予以提成。
第十八条 离岗离职清收欠款或者带职清收欠款提成(含清收过程中发生的费用)比例:
(1)收回2004年发生的欠款,疆外按12%提成,疆内按8%提成。
(2)收回2003年发生的欠款,疆外按16%提成,疆内按12%提成。
(3)收回2002年以前发生的欠款,疆外按20%提成,疆内按16%提成。
(4)在清欠期间,给直接责任人预发70%工资,清欠任务完成后,在计提的清欠费用中扣除预发的工资。
第十九条 专职清欠工作人员,扣除清收过程中发生的费用(含工资、差旅费等),清收欠款提成比例:
(1)收回2004年发生的欠款,按9%提成。
(2)收回2003年发生的欠款,按12%提成。
(3)收回2002年以前发生的欠款,按18%提成。
第二十条 其他人员清收欠款提成比例:
(1)收回2004年发生的欠款,按16%提成。
(2)收回2003年发生的欠款,按22%提成。
(3)收回2002年以前发生的欠款,按30%提成。
第二十一条 各企业在本规定的原则内制定具体清欠奖励细则,对难度十分大的欠款清收,在上述规定的提成比例基础上可适当提高,报地区国资委批准后执行。



第九章 企业应收款项管理的责任

第二十二条 企业主要领导人作为清欠工作的第一责任人,要加强清欠的组织协调,并指定一名副职领导主抓清欠工作。清欠任务较重的企业,要组织专门的清欠工作班子,明确目标任务,落实工作责任,抓出工作成效。
第二十三条 对因失职渎职造成应收账款无法收回、给国有资产带来损失的,要根据损失大小,按照党纪、政纪规定,追究有关责任人的责任,对情节严重的,追究有关法人或个人的刑事和民事责任。



第十章 附则

第二十四条 本办法由地区国资委负责解释。
第二十五条 本办法自下发之日起执行。




民政部关于印发《民政部科技成果鉴定工作暂行规定》的通知

民政部


民政部关于印发《民政部科技成果鉴定工作暂行规定》的通知

1990年1月12日,民政部

各省、自治区、直辖市民政厅(局),各计划单列市民政局:为准确评估科学技术成果的水平,完善科技成果鉴定制度,促进科技成果的应用和推广,现印发《民政部科技成果鉴定工作暂行规定》,请遵照执行。

附:民政部科技成果鉴定工作暂行规定
第一条 为了贯彻执行《中华人民共和国国家科学技术委员会科学技术成果鉴定办法》(以下简称《鉴定办法》),结合民政部具体情况,制定本办法。
第二条 本规定所称科技成果,是指我部主管的“攻关计划”,科研三项经费资助计划、科研所的专项科技计划等完成的科技成果,以及各省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅(局)申请我部组织鉴定的重大科技成果。
第三条 凡属民政部机关、直属单位及民政系统内由我部组织鉴定的科技成果,由人事教育司负责承办。
第四条 本规定第二条范围内的科技成果中,凡是具有国际先进水平、科学价值重大、涉及多种学科,且经济效益或社会效益特别显著的,由我部负责科技成果的技术审查工作,并申报国家科委组织鉴定。
民政系统内的一般性科技成果,由各省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅(局)商同地方科委组织鉴定。
第五条 按本规定申请我部组织鉴定或申请国家科委组织鉴定的科技成果,由科技成果完成单位填写《科技成果鉴定申请书》(格式附后),并附鉴定必需的的技术资料,报各省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅(局)进行审查。审查同意后,应在鉴定前两个月报送我部审查。申请鉴定的材料不全或不合格者不予受理。我部不直接受理基层单位的申请。
第六条 我部计划内的科技成果鉴定申请报告,由主管该项科研计划的司,会同人事教育司进行审查;我部计划外科技成果的鉴定申请报告,由人事教育司会同有关司进行审查;部直属单位科技成果的鉴定申请报告,由人事教育司会同有关单位进行审查。鉴定申请报告经审查后,由人事教育司作出是否同意鉴定、由谁组织鉴定的结论,并在鉴定申请收到一个月内函复申请鉴定的部门。
第七条 对同意鉴定的科技成果,视具体情况分别由民政部组织鉴定、民政部委托有关单位组织鉴定或由各地民政厅(局)会同当地科委组织鉴定。由我部或委托有关单位组织的科技成果鉴定,均应严格遵照《鉴定办法》的规定,根据科技成果的具体情况,选择适当的形式(检测鉴定,验收鉴定、专家评议)进行鉴定,必须采用会议形式鉴定的,应严格控制到会人数,除鉴定委员会的专家(5—13人)、 测试组成人员、负责组织、主持鉴定的少数人员及必要的工作人员外,其他人员不得参加会议。提倡采用视同鉴定。
我部委托有关单位组织的科技成果鉴定,必须由有关单位处以上领导主持。组织和主持鉴定的单位,应充分尊重和维护鉴定委员会专家的权利与义务,支持鉴定委员会的工作。
第八条 经过鉴定的科技成果,应于鉴定后一个月内办理《科技成果鉴定证书》《科技成果鉴定证书》统一由民政部颁发。
由民政部组织或委托有关单位组织的科技成果鉴定,项目完成单位或受委托的有关单位,应根据鉴定委员会的意见,如实填写《科技成果鉴定证书》,加盖本单位印章,送人事教育司复核、编号、填写“组织鉴定单位意见”,并加盖“民政部科技成果鉴定专用章”。
第九条 科技成果鉴定的全部原始材料以及鉴定证书(一式四份),由人事教育司负责归档。有关省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅(局)及有关单位存档鉴定证书份数自定。
第十条 科技成果鉴定工作要严格控制鉴定经费开支,除按规定给予鉴定委员会的专家适当报酬外,不得乱收其他钱物。
第十一条 我部机关工作人员,一律不得作为鉴定委员会成员,并不得领取专家咨询费。
第十二条 本规定由人事教育司负责解释。